刚刚，山东省住建厅发布关于对《山东省高品质住宅试点项目监督管理办法》征求意见的函。
根据《山东省高品质住宅开发建设指导意见》（鲁建发〔2023〕3号）要求制定本办法。
第十二条 试点项目每年4月和10月集中申报。
第十三条 试点项目不设数量限制，但同一申报单位原则上不超过2个。
第七条 申报项目应满足以下基础条件：
1.项目规模不小于5万㎡。
2.按照《房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件意见书》中关于高品质住宅建设的要求进行规划、设计、施工、验收，并作为联合验收依据。
3.按照现行二星级及以上绿色建筑评价标准或3A级住宅性能认定标准进行设计、建设。按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，编制质量常见问题防治专篇。
4.住宅设计综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，能体现地域特点和时代特征。住宅层高应不小于3.00m，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间。
5.配备非接触式门禁系统、新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。入户处利用门厅、过道等过渡性空间设置玄关，预留换鞋、收纳、消毒等功能，预留相应的电源插座。有条件的可结合家政流线，做到“洁污分离”。
6.全装修设计并交付，可采取“大规模定制化装修模式”或一次性装修。
7.设置地上地下双大堂。车位配建标准不低于1:1.2，车位面积不小于2.5×5.3m，100%预留电动车充电基础设施安装条件。
8.实现室内设备智能控制，打造住区综合信息服务平台，构建“平台+产品+场景”的服务模式。物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式。
9.落实完整社区和五分钟生活圈要求,合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施,足量科学配置垃圾分类收集点。小区内设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施。
提升条件可参见正文。
第二十五条 有下列情况之一的，取消其试点资格：
（一）发生较大安全生产和质量事故；
（二）在申报过程中弄虚作假的；
（三）停工超过3个月的；
（四）被列入严重失信主体名单的；
（五）培育项目在开发建设至竣工验收过程中，出现违法违规行为并造成严重影响的；
（六）培育项目在开发建设至竣工验收过程中，出现不符合高品质住宅标准且不整改的；
（七）培育项目竣工交付使用满一年后，按照既有住宅项目进行验收，验收不合格的；
（八）自愿申请退出的。
第二十八条 本办法自公布之日起施行，有效期三年。
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2023年12月，山东省住建厅印发《山东省高品质住宅设计指引》，同样提出：住宅层高不应低于3.00m。
住宅设计应提高结构的设计工作年限，不应低于70年，鼓励提升至100年。
钢筋混凝土结构楼板厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm。
住宅层高不应低于3.00m。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.10m。鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3.30m以上。
分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体（或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施）。
除厨房、卫生间、阳台外的住宅楼板应设置厚度不小于5mm的隔声垫。
卫生间优先采取不降板或小降板的同层排水技术。
室内主要功能空间的光环境应保证至少60%面积比例区域采光照度值不低于300 Lx，且平均时长不少于8h/d。
户型
最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m。
入户层为四层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯，担架电梯候梯厅深度不应小于1.80m。
十二层及以上的住宅，每单元应设置两部电梯。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2.10m。
首层门厅、地下大堂通向电梯厅的通道净宽度不宜小于1.50m。户门外宜留有进深不小于1.50m的缓冲空间。
住宅首层可设计下复式结构。
户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m，子母门不应小于1.30m，高度不应低于2.30m。
小区地上、地下
小区主要出入口应预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间。
地上单元门宜采用不小于1.80m×2.30m（宽×高）的金属框等材质的玻璃门。
地上单元大堂使用面积不宜小于15㎡。大堂应进行精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。
车位配建比例不低于1：1.2，垂直停车车位尺寸不小于2.5m×5.3m，100%预留电动汽车充电基础设施安装条件。
地下车库主车道净高不宜小于2.4m，宜形成环线，主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。
绿色低碳
绿色建材应用比例不应低于50%。
鼓励利用太阳能、地热能、空气能等可再生能源。
推进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用。
城市面貌
沿快速路、主次干路沿线的建筑宜适当加大退让距离，避免形成“一堵墙”。
建筑以现代风格为主。
建筑色彩协调统一，不宜超过三种主色，色彩搭配与城市风貌、周边建筑相协调。
注重山墙面及第五立面的设计。
附件1
第一章 总 则
第一条 为加快推动全省住宅品质提升和好房子建设，更好满足人民群众日益增长的居住需求，根据《山东省住房和城乡建设事业发展第十四个五年规划（2021-2025年）》《山东省高品质住宅开发建设指导意见》（鲁建发〔2023〕3号，以下简称《指导意见》）有关要求，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省高品质住宅试点项目的管理工作。
第三条 本办法所称高品质住宅试点项目（以下简称“试点项目”），是指在全省行政区域内，落实《指导意见》有关要求，依法建设的新建、在建和既有住宅项目，其中新建、在建住宅项目属于培育项目。
第四条 试点项目管理遵循企业自愿、政府鼓励、公开公正、动态管理的原则。
第五条 省住房城乡建设厅负责试点项目管理工作，包括试点项目的申报筛选、专家组织、项目培育等。各市住房城乡建设局负责辖区内试点项目的推荐申报和培育指导工作。
第二章 申报条件
第六条 申报条件包括基础条件和提升条件。
第七条 申报项目应满足以下基础条件：
1.项目规模不小于5万㎡。
2.按照《房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件意见书》中关于高品质住宅建设的要求进行规划、设计、施工、验收，并作为联合验收依据。
3.按照现行二星级及以上绿色建筑评价标准或3A级住宅性能认定标准进行设计、建设。按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，编制质量常见问题防治专篇。
4.住宅设计综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，能体现地域特点和时代特征。住宅层高应不小于3.00m，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间。
5.配备非接触式门禁系统、新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。入户处利用门厅、过道等过渡性空间设置玄关，预留换鞋、收纳、消毒等功能，预留相应的电源插座。有条件的可结合家政流线，做到“洁污分离”。
6.全装修设计并交付，可采取“大规模定制化装修模式”或一次性装修。
7.设置地上地下双大堂。车位配建标准不低于1:1.2，车位面积不小于2.5×5.3m，100%预留电动车充电基础设施安装条件。
8.实现室内设备智能控制，打造住区综合信息服务平台，构建“平台+产品+场景”的服务模式。物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式。
9.落实完整社区和五分钟生活圈要求,合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施,足量科学配置垃圾分类收集点。小区内设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施。
第八条 新建、在建住宅项目应满足以下提升条件：
新建住宅项目处于规划设计阶段，应将不少于10项提升条件纳入规划设计方案并组织实施。
在建住宅项目原则上处于地基建设或主体施工阶段，通过规划设计方案变更等方式，有品质提升可能，主体已封顶项目不纳入在建住宅项目申报。应将不少于6项提升条件纳入施工方案并组织实施。
1.在项目申报后三年内竣工交付。
2.实现开发项目全生命周期管理，实时更新工程状态，及时发现问题并预警、协同处置发生问题。
3.住宅主体结构质量必须满足省优质结构要求，在设计及施工过程中对房屋内部的地面、墙面、电梯等部位采取隔音措施。
4.项目进行至施工阶段需提供对易发常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位的隐蔽工程，有实行“举牌验收”计划及实施方案。
5.项目进行至施工阶段需提供拟逐户、逐间进行带水、带电、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程应具备抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水的试验计划及实施方案。
6.在设计、施工、运维阶段使用建筑信息模型（BIM）技术。实现全过程模型使用和交付,交付成果包含隐蔽工程建设数据信息的可视化模型文件。
7.设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。
8.拟使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品,且应用比例不应低于50%。
9.小区绿地率≥40%，采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式。
10.采用装配式建造方式，实现标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术。
11.应用可再生能源利用、装配化装修、建筑垃圾循环再生等技术。
12.执行超低能耗建筑标准。
13.实行房屋定期体检和房屋质量保险制度。
14.编制BIM版商品住宅使用说明书，向住宅买受人提供数字化房屋竣工图纸。
15.制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，物业服务收费拟实行市场调节价机制。
第九条 既有住宅项目应满足以下提升条件：
既有住宅项目交付使用满一年，并满足不少于10项提升条件。
1.工程质量满意率90%以上，物业服务满意率90%以上。
2.对易发常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”。
3.逐户、逐间进行带水、带电、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程应抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水试验。
4.设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。
5.使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品,且应用比例不应低于50%。
6.小区绿地率≥40%，采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式。
7.采用装配式建造方式，实现标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术。
8.应用可再生能源利用、装配化装修、建筑垃圾循环再生等技术。
9.执行超低能耗建筑标准。
10.编制BIM版商品住宅使用说明书，向住宅买受人提供数字化房屋竣工图纸。
11.实行工地开放日制度和“先验房后收房”制度。
12.有防水要求的屋面、卫生间、房间、外墙面、储藏室、车库的防渗漏质量保修期限应不低于省现行最低质量保修期限相关要求。
13.实行房屋定期体检和房屋质量保险制度。
14.制定与高品质住宅相适应的物业服务标准，物业服务收费实行市场调节价机制。
15.物业服务企业拓展服务内容，积极参与医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管等居民服务业态，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。
第十条 有下列情况之一的，不得申报：
1.不符合国家现行开发建设政策的；
2.规划、设计、施工不符合规范、标准的；
3.建设和使用中出现过较大质量安全事故或存在安全隐患的；
4.项目使用明文规定淘汰的材料和技术的或使用假冒伪劣材料、部品的；
5.申报单位在项目开发过程中有重大不良记录或引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的。
第三章 申报和筛选
第十一条 试点项目按照“谁申报谁负责、谁推荐谁负责、谁评审谁负责”的原则，坚持自愿申报、质量第一、公平公正、好中选优。
第十二条 试点项目每年4月和10月集中申报。
第十三条 试点项目不设数量限制，但同一申报单位原则上不超过2个。
第十四条 申报证明材料包括但不限于以下五类：
（1）相关验收结果、试验过程的文字或影像证明资料；
（2）培育项目需由设计单位出具《质量常见问题防治专篇》；
（3）既有住宅项目应提供工程竣工验收的相关资料，证明满足二星级及以上绿色建筑标准或3A级住宅性能认定标准；
（4）在建住宅项目应提供绿色建筑预评价报告或意见、自评报告、设计资料等；
（5）可以证明试点项目满足申报条件的其他材料。
第十五条 各设区市住房城乡建设局工作流程：
（一）资料初审。按照申报条件要求，审查申报资料完整性、建设程序合法性、评选条件符合性、设计方案先进性，形成初审意见，确定现场核实的申报项目。
（二）现场核实。组织专家现场核实申报项目，确定推荐项目名单。
（三）信用核实。通过当地有关部门向省社会公共信用信息平台查询核实申报单位和项目主要参与人员信用信息，排除严重失信等问题。
（四）择优推荐。坚持优中选优、总量控制，从推荐候选对象中，择优排序推荐，在申报书中明确资料初审意见、专家现场核实意见和推荐理由。
第十六条 省住房城乡建设厅工作流程：
（一）项目初筛。收到各市申报项目资料后，按照《指导意见》和申报条件进行初筛，确定现场指导项目名单。
（二）现场指导。组织专家进行现场指导服务。
（三）确定名单。根据项目申报资料和专家现场指导服务意见，确定初步入围项目名单。
（四）公示公布。入围名单在省住房城乡建设厅网站面向社会公示，公示期为不少于7个工作日。经公示无异议的，由省住房城乡建设厅予以公布。
第四章 培育监督
第二十一条 培育项目建设单位要严格按照《指导意见》和本办法第二章有关要求进行开发建设与管理，接受省级专家组的全过程指导服务。
第二十二条 试点项目的建设单位，有义务将项目的设计理念、先进工艺、绿色技术、服务模式等经验进行宣传和公开。
第二十三条 试点项目名单实施动态管理，建设单位应当于每年4月报送上一年度试点项目实施情况。
第二十四条 试点项目全过程接受社会监督，对群众反应的问题一经查实，取消其试点项目资格。
第二十五条 有下列情况之一的，取消其试点资格：
（一）发生较大安全生产和质量事故；
（二）在申报过程中弄虚作假的；
（三）停工超过3个月的；
（四）被列入严重失信主体名单的；
（五）培育项目在开发建设至竣工验收过程中，出现违法违规行为并造成严重影响的；
（六）培育项目在开发建设至竣工验收过程中，出现不符合高品质住宅标准且不整改的；
（七）培育项目竣工交付使用满一年后，按照既有住宅项目进行验收，验收不合格的；
（八）自愿申请退出的。
第二十六条 参与此项工作的专家及相关工作人员要廉洁自律、秉公办事，不得接受申报单位或有关人员任何形式的礼品、礼金。违者将视情节给予批评教育，取消相应资格，通知本人所在单位按照有关规定予以处理。
第五章 附 则
第二十七条 本办法由省住房城乡建设厅负责解释。
第二十八条 本办法自公布之日起施行，有效期三年。
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2024-03-28
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